Eine der häufigsten Situationen, die sich ergeben, ist, dass deutsche Käufer nach ihrer Kaufentscheidung fragen:
„Und was passiert jetzt?“
Diese Frage ist absolut nachvollziehbar, denn das spanische Rechtssystem unterscheidet sich erheblich vom deutschen – wie wir in den verschiedenen Artikeln dieser Reihe noch näher erläutern werden.
Obwohl de facto bereits ein Kaufvertrag zustande kommt, wenn sich Käufer und Verkäufer einigen, genügt in Spanien kein einfacher Händedruck: Es ist entscheidend, einen Vertrag abzuschließen, der beide Parteien rechtlich bindet.
Dieser Schritt ist besonders wichtig, da es im deutschen Rechtsverständnis kein dem spanischen Arras-Vertrag entsprechendes Vertragsinstrument gibt, was bei deutschen Käufern, die erstmals Immobilien auf Mallorca erwerben, oft für Verwirrung sorgt.
Doch schon vor der notariellen Beurkundung ist es üblich, einen „Contrato de Arras“ (Anzahlungs- bzw. Reservierungsvertrag) abzuschließen. Dieses rechtliche Instrument ist in Spanien sehr gebräuchlich und stellt für den Käufer wie den Verkäufer eine bindende Vorvereinbarung dar.
Hier erfahren Sie die Grundlagen, um Ihr Investment sicher zu gestalten.
Was ist ein „Contrato de Arras“?
Der Vertrag dient dazu, die Kaufabsicht beider Parteien verbindlich festzuhalten und die Immobilie bis zur endgültigen notariellen Unterzeichnung zu reservieren. Er regelt unter anderem den Preis, Fristen, Bedingungen des Kaufs und die Konsequenzen eines Rücktritts.
Welche Arten von Arras gibt es?
Das spanische Zivilrecht unterscheidet drei Arten:
-
Arras confirmatorias oder Vertrag mit Draufgabe
-
Gelten als Teilzahlung.
-
Bricht eine Partei den Vertrag, können nur Schadensersatzansprüche geltend gemacht werden; ein Rücktritt ist nicht automatisch möglich.
-
-
Arras penales oder Vertrag mit Vertragsstrafe
-
Enthalten eine Vertragsstrafe.
-
Bei Nichterfüllung muss die Partei, die schuldhaft handelt, eine festgelegte Entschädigung zahlen.
-
-
Arras penitenciales (Art. 1454 CC) oder Vertrag mit Sicherstellungsbetrag / Reugeld
-
Die häufigste Form bei Immobilienkäufen.
-
Sie geben beiden Parteien das Recht zum Rücktritt:
◦ Käufer verliert die gezahlten Arras, wenn er zurücktritt.
◦ Verkäufer muss dem Käufer das Doppelte der Arras erstatten, wenn er zurücktritt. -
Diese Variante schafft klare Sicherheiten.
-
Was muss der Vertrag enthalten?
Für einen rechtssicheren „Contrato de Arras“ sind insbesondere folgende Punkte wichtig:
-
Daten der Parteien: Vollständige Identität von Käufer und Verkäufer.
-
Objektbeschreibung: Genaue Lage, Grundbuchamtsdaten, Katasterreferenz und eventuelle Lasten.
-
Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten.
-
Höhe der Arras-Zahlung: Üblich sind 5–10 % des Kaufpreises.
-
Frist für die notarielle Unterzeichnung der Kaufurkunde.
-
Rechtsfolgen bei Nichterfüllung (insbesondere Klarstellung, ob Arras penitenciales vereinbart wurden).
-
Gerichtsstand (idealerweise auf Mallorca), um Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden.
Ein wichtiger Verhandlungspunkt ist eine juristische Gepflogenheit, die das spanische Recht aus dem deutschen Recht übernommen hat: die Möglichkeit, die Anzahlung beim Notar zu hinterlegen.
Dieses Treuhanddepot bietet beiden Parteien Rechtssicherheit und stellt insbesondere für den Käufer eine zusätzliche Absicherung dar, da er seine Anzahlung zurückerhalten kann, falls schwerwiegende Mängel am physischen Zustand oder an der rechtlichen Situation der Immobilie festgestellt werden.
Warum ist rechtliche Beratung unerlässlich?
Gerade deutsche Käufer sind oft mit dem spanischen Vertragsrecht nicht vertraut. Ohne eine spezialisierte anwaltliche Beratung riskieren sie:
-
einen nicht eindeutigen Vertrag, der später zu Streitigkeiten führt,
-
den Verlust der Anzahlung ohne Chance auf Rückforderung,
-
unerwartete Verpflichtungen gegenüber dem Verkäufer.
Eine Prüfung der Immobilie auf bestehende Schulden (z. B. Hypotheken oder Steuerlasten) ist ebenfalls vor Abschluss des Arras-Vertrages dringend zu empfehlen.
Fazit
Der „Contrato de Arras“ ist ein fundamentaler Bestandteil des Immobilienkaufs in Spanien. Er gibt beiden Parteien Rechtssicherheit, wenn er korrekt gestaltet ist.
Deutsche Käufer sollten ihn nicht auf die leichte Schulter nehmen und immer einen spezialisierten Anwalt beauftragen, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden.
Adresse
C/ Sindicat, 69, 10º, Palma de Mallorca
E-Mail
jaimelamas@despacholamas.com
Telefon
(+34) 971 720 202