Im zweistelligen Prozentbereich sind auf Mallorca in den vergangenen zwölf Monaten die Mieten gestiegen: "Unser Vermieter will nach drei Jahren von 800 Euro auf 1000 erhöhen. Uns bleibt nichts anderes übrig, als auf die Forderung einzugehen, wenn wir nicht umziehen wollen", so zum Beispiel der mit seiner Familie in einer Wohnung mit drei Schlafzimmern lebende Inselresident Christian R.* im MM-Gespräch.
Der Düsseldorfer bringt damit das aktuelle Marktumfeld und die Rechtslage auf den Punkt, denn Mieterhöhungen sind in Spanien fast keine Grenzen gesetzt, wenn ein Vertrag ausläuft. Einen Mietspiegel oder gar eine Preisbremse mit prozentualen Einschränkungen bei Neuvermietung gibt es hierzulande nicht. Hinzu kommt, dass die Verträge nicht dauerhaft laufen, sondern stets auf eine begrenzte Zeit abgeschlossen werden – seit einer Reform zum 1. April 2015 üblicherweise auf drei Jahre, davor waren es fünf Jahre. Diese Mietverhältnisse werden nun massenhaft beendet, was mit für die derzeitige Preisexplosion verantwortlich ist.
Dennoch sind solvente Mieter, die keine Probleme machen, nicht immer leicht zu finden. Wer sich mit dem Eigentümer gut versteht, hat daher oft einen gewissen Verhandlungsspielraum, vor allem natürlich im saisonal etwas entspannteren Winter.
Möglich ist zum Beispiel ein Neuabschluss auf drei Jahre (oder mehr) sowie die gesetzlich vorgesehene Option auf Verlängerung um ein Jahr. Falls es sich nicht um eine reine Saisonvermietung unter zwölf Monaten handelt, tritt diese automatisch in Kraft, wenn nicht mindestens 30 Tage vor Ende gekündigt wurde.
Bei dieser Verlängerung und während der ordentlichen Laufzeit ist der Mieter ein Stück weit vor willkürlichen Erhöhungen geschützt. Zwar sind Staffelmieten mit jährlichen Steigerungen von fünf oder zehn Prozent anders als früher seit 2015 nun zulässig, sie müssen jedoch im Ausgangsvertrag schriftlich fixiert werden. Prinzipiell herrscht Vertragsfreiheit, doch üblich ist eine Bindung an die Inflationsrate (IPC), die in den vergangenen zwölf Monaten laut Rechner des nationalen Statistik-amts INE 2,2 Prozent betragen hat (www.ine.es/calcula). Ist nichts zu Mieterhöhungen ausgesagt, so sind diese nach der aktuellen Rechtslage nicht zulässig.
Wenn zwar von jährlichen Erhöhungen die Rede ist, jedoch offen bleibt, wonach sich diese richten sollen, dann gilt laut dem Internetportal enalquiler. com eine etwas andere Berechnungsgrundlage. Anzuwenden sei dann der "Index zur Garantie der Wettbewerbsfähigkeit" (Indice de Garantía de Competitividad). Dabei handelt es sich um eine theoretische volkswirtschaftliche Vergleichsgröße zwischen Spanien und der Eurozone insgesamt. Sie ist kompliziert zu berechnen und betrug zuletzt -0,59 Prozent (Stand August 2018). Zum Zweck von Mietwertaktualisierungen dürfen dabei jedoch 0 Prozent nicht unterschritten und 2 Prozent nicht überstiegen werden, solange die Europäische Zentralbank nichts an ihren mittelfristigen Inflationszielen ändert.
Im Fall eines Basisvertrags oder gar einer mündlichen Absprache würde derzeit also eine recht mieterfreundliche Regelung zum Tragen kommen.
(aus MM 45/2018)