Wenn Sie eine Immobilie in Spanien besitzen und diese vermieten, während Sie im Ausland leben, wird 2025 ein entscheidendes Jahr für Sie. Mit der Einführung eines neuen nationalen Mietregisters und Änderungen bei der Besteuerung von Mieteinnahmen ist es wichtiger denn je, Ihre Pflichten zu kennen und den Überblick zu behalten.
Hier ist eine Übersicht über die Neuerungen und wie IberianTax Ihnen helfen kann, ohne Papierkram und Stress konform zu bleiben.
1. Neues nationales Register für touristische Vermietungen (ab 2. Juli 2025)
Ab Juli 2025 müssen alle kurzfristigen Vermietungen in Spanien in einer neuen landesweiten Datenbank namens „Registro Único“ registriert werden. Das bedeutet, dass Sie, wenn Sie Ihre Immobilie gelegentlich über Plattformen wie Airbnb, Booking.com oder Vrbo vermieten, eine offizielle Registrierungsnummer benötigen, um Ihr Inserat legal und aktiv zu halten.
Was ist das Registro Único und warum ist es wichtig?
Das Registro Único ist Teil eines neuen zentralisierten Systems, das in ganz Spanien eingeführt wird, um kurzfristige Vermietungen besser zu überwachen und eine faire Einhaltung der Vorschriften sicherzustellen. Ziel ist es, nicht registrierte Vermietungen zu bekämpfen und die Verfügbarkeit von Wohnraum für Einheimische zu verbessern. Für Vermieter bedeutet dies strengere Anforderungen, aber auch mehr Transparenz und Schutz, wenn Sie die Regeln einhalten. Eine offizielle NRA-Nummer stellt sicher, dass Ihre Immobilie anerkannt, legal und berechtigt ist, weiterhin auf großen Plattformen wie Airbnb, Booking.com und Vrbo betrieben zu werden.
Selbst wenn Sie bereits über eine regionale Touristenlizenz verfügen, müssen Sie sich dennoch im nationalen System registrieren. Ohne diese:
- Könnte Ihr Inserat entfernt werden
- Könnten Sie von den lokalen Behörden mit Geldbußen belegt werden
Um Ihnen bei der Verwaltung zu helfen, bietet IberianTax jetzt einen vollständigen Registrierungsservice für nur 150 € zzgl. MwSt. an. Sie kümmern sich um alles, von der Beschaffung Ihrer NRA (Número de Registro del Alquiler) bis zur Einreichung des Antrags, sodass Sie es abhaken und sich entspannen können.
2. Jährliche Steuererklärung für Mieteinnahmen – einmalig im Januar
Nichtresidenten-Vermieter müssen jetzt nur noch einmal jährlich eine Steuererklärung für Mieteinnahmen abgeben. Zum Beispiel müssen alle Einkünfte, die im Jahr 2025 erzielt wurden, zwischen dem 1. und 20. Januar 2026 erklärt werden. Wenn Sie per Lastschrift zahlen möchten, ist der Stichtag der 15. Januar.
Dieses neue System ist einfacher, aber das kurze Einreichungsfenster bedeutet, dass Sie im Voraus organisiert sein sollten – und hier kommt IberianTax ins Spiel.
Ihre Online-Steuererklärungsplattform verfügt über einen integrierten Ausgaben-Tracker, sodass Sie Einnahmen und Ausgaben das ganze Jahr über erfassen können. Ab Oktober 2025 können Sie dann Ihre Steuererklärung für Mieteinnahmen vorab ausfüllen und sie im Januar einreichen lassen.
Es ist wichtig zu beachten, dass die Agencia Tributaria versäumte Fristen nicht auf die leichte Schulter nimmt. Wenn Sie Ihre Erklärung im Januar vergessen, können Ihnen Verspätungszuschläge und Zinsen auf die nicht gezahlte Steuer berechnet werden. In einigen Fällen könnten Sie auch eine formelle Aufforderung vom Finanzamt erhalten, die zu höheren Geldbußen führen kann.
3. EU- vs. Nicht-EU-Steuersätze – was Sie zahlen
Ihre spanischen Steuerpflichten für Mieteinnahmen hängen weitgehend davon ab, wo Sie offiziell steuerlich ansässig sind. Dies ist seit dem Brexit und anderen jüngsten regulatorischen Aktualisierungen wichtiger denn je. Spanien wendet unterschiedliche steuerliche Behandlungen an, je nachdem, ob Sie in der EU/dem EWR oder außerhalb ansässig sind.
EU/EWR-Ansässige
Wenn Sie in einem EU- oder EWR-Land leben, profitieren Sie von einem niedrigeren Steuersatz von 19 %. Noch wichtiger ist, dass Sie legitime Mietausgaben von Ihrem zu versteuernden Einkommen abziehen dürfen – Dinge wie Hypothekenzinsen, Nebenkosten, Versicherungen, Verwaltungsgebühren und Reparaturen.
Nicht-EU/EWR-Ansässige
Wenn Sie außerhalb der EU oder des EWR leben, zahlen Sie pauschal 24 % auf das Bruttoeinkommen, was bedeutet, dass keine Abzüge erlaubt sind. Leider reduziert dies Ihre Steuerrechnung nicht, selbst wenn Sie mietbezogene Kosten haben.
4. Was kann abgezogen werden? (nur für EU/EWR-Ansässige)
Um bei Ihrer Steuererklärung für Nichtresidenten Geld zu sparen, könnten Sie berechtigt sein, Abzüge geltend zu machen. Dies sind die häufigsten mietbezogenen Ausgaben, die Sie geltend machen können:
- Hypothekenzinsen
- Verwaltungsgebühren oder Maklerprovisionen
- Wartung und kleinere Reparaturen
- Hausversicherung
- Nebenkosten (wenn Sie diese als Vermieter zahlen)
- Lokale Steuern wie IBI und Müllgebühren
- Abschreibung von Möbeln (Bedingungen gelten)
5. Was ist, wenn ich meine Immobilie nicht vermiete?
Selbst wenn Sie Ihre spanische Immobilie überhaupt nicht vermieten, sind Sie dennoch verpflichtet, eine spezifische Steuer als Nichtresident zu zahlen. Dies ist als fiktive Einkommenssteuer bekannt und überrascht viele Menschen.
Das spanische Steuersystem geht davon aus, dass Ihr Zweitwohnsitz einen Mietwert hat, selbst wenn er nur für private Urlaube genutzt oder leer gelassen wird. Dieser theoretische Mietwert ist die Grundlage für diese Steuer und wird als kleiner Prozentsatz des Katasterwerts der Immobilie (valor catastral) berechnet, den Sie auf Ihrer lokalen IBI-Steuerrechnung finden können.
IberianTax macht es einfach: Erstellen Sie einfach ein kostenloses Konto, geben Sie Ihre Immobiliendaten ein, und sie berechnen und reichen Ihre fiktive Einkommenssteuer für nur 34,95 € (inkl. MwSt.) ein – alles in wenigen Minuten, ohne Spanisch sprechen zu müssen oder einen Buchhalter zu beauftragen.
Warum IberianTax es einfach macht
Egal, ob Sie ein aktiver Vermieter sind, Ihr Ferienhaus gelegentlich vermieten oder es einfach selbst genießen – IberianTax ist darauf ausgelegt, die Steuerzeit weniger belastend zu machen.
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- 100 % digitale Plattform, verfügbar auf Englisch, Deutsch und Französisch
- Integrierte Tools zur Verfolgung von Mieteinnahmen und -ausgaben
- Möglichkeit, Ihre Steuererklärung vor dem Januar-Ansturm vorzubereiten
- Sichere Einreichung direkt bei der Agencia Tributaria (spanisches Finanzamt)
- Freundlicher Support, wenn Sie unterwegs Hilfe benötigen
Was Sie als Nächstes tun sollten
Wenn Sie Ihre spanische Immobilie vermieten, beginnen Sie mit der Registrierung für das Registro Único, um zu vermeiden, dass Sie von der Liste gestrichen oder mit Geldbußen belegt werden. Denken Sie daran, wenn Sie dabei Hilfe benötigen, kann IberianTax Sie dabei unterstützen.
Und wenn Sie es noch nicht getan haben, melden Sie sich noch heute für ein kostenloses IberianTax-Konto an. Sie helfen Ihnen, organisiert, konform und bereit zu bleiben – ohne Rätselraten und Papierkram.
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