Auf Mallorca zeichnet sich eine neue Tendenz ab: Der Ankauf von Immobilien, um mit diesen sodann als Ferienvermietungsobjekt eine Rendite zu erzielen. Der Grund hierfür liegt nicht nur in dem wirtschaftlichen Abwärtstrend in Mitteleuropa bei gleichzeitig nur niedrigen Zinserträgen.
Wesentlicher Impulsgeber für diesen neuen Trend ist vielmehr auch eine Gesetzeslage auf den Balearen, derzufolge mit dem Tourismusgesetz, Ley 8/2012 del 19 de julio, die touristische Vermietung namentlich von frei stehenden Einfamilienhäusern wesentlich erleichtert wurde.
Hinzu kommt, dass die vormals EU-rechtswidrige steuerliche Benachteiligung von in Spanien nicht residenten Eigentümern bei Vermietung von Immobilien in Spanien in 2010 revidiert wurde, respektive revidiert werden musste. Während vor 2010 bei dieser Konstellation die Vermietung durch nicht in Spanien steuerresidente Immobilieneigentümer pauschal mit 24 Prozent des Bruttomietzinses besteuert wurde, werden nun in Spanien nicht steuerresidente Vermieter den Steuerresidenten, also typischerweise Einheimischen, gleichgestellt.
Jetzt können Vermietungsaufwendungen von der Bruttomiete vorab abgezogen werden und vom Restnettomietwert wird zudem zunächst noch ein 50-prozentiger Anteil bei Wohnimmobilien abgezogen, bevor der dann verbleibende Betrag mit einem progressiven Einkommenssteuerbetrag, beginnend mit 24 Prozent, besteuert wird.
Welche Immobilien können jetzt touristisch vermietet werden? Das sind prinzipiell frei stehende Einfamilienhäuser, aber auch Doppelhaushälften und Dorfhäuser, soweit sie zur Nachbarimmobilie entsprechend abgegrenzt sind.
Der Grundgedanke der neuen gesetzlichen Regelungen geht dahin, dass die jeweiligen Nachbarn durch die touristische Vermietung nicht über Gebühr beeinträchtigt werden dürfen. Die touristische Vermietung von Apartments in Wohnblocks oder Eigentümergemeinschaften mit Gemeinschaftsanlagen wie etwa Swimmingpools bleibt auf den Balearen deshalb auch weiterhin untersagt.
Touristisch vermietet werden dürfen Häuser mit maximal zwei Schlafplätzen bei Vorhandensein von mindestens einem Badezimmer/Toilette pro drei Betten und nur einem Mietvertragspartner pro Zeiteinheit. Die individuelle zeitgleiche Einzelzimmervermietung ist also nicht gestattet.
Im Übrigen wurden die Voraussetzung zur touristischen Vermietung frei stehender Einfamilienhäuser auf den Balearen allerdings wesentlich erleichtert. Auch kann bereits ab dem Zeitpunkt der Einreichung der Antragsunterlagen legal touristisch vermietet werden.
Bleibt die Frage nach der Rentabilität. Neben der Besteuerung sowie der Vermittlungsgebühr von Internetportalen als weiterer relevanter Kostenposten zu berücksichtigen ist auch der Reinigungs- und Betreuungsservice der Kurzzeitmieter vor Ort, welcher 25 Prozent der Bruttomiete betragen kann. Schließlich gilt der Grundsatz: Je höher die Miete, desto geringer sind prozentanteilig die Betreuungsservice-Nebenkosten vor Ort. Wer die Mallorcaimmobilie über die Bank finanziert, muss natürlich auch diese Kosten einberechnen.
Zwischen 50 Euro und 500 Euro Tagesmietzins - das ist die typische Spanne der Bruttomieteinnahmen je nach Immobiliengröße und Qualität. Liegt das Objekt im Übrigen nicht direkt am Badestrand, so dürfte die Existenz eines Swimmingpools im Regelfall zwingende Voraussetzung für eine einträgliche Vermietung sein.
Üblicherweise möchte man nun eine Mallorcaimmobilie, zumindest zeitweise, auch selbst nutzen oder Familienmitgliedern, dem Freundeskreis oder auch Geschäftspartnern zur Verfügung stellen. Einerseits bedeutet dies für die Kalkulation, dass in dieser Zeit kein Mietzins eingenommen wird. Andererseits kann die Vermietung in Kombination mit einer zeitweise selbst genutzten Ferienimmobilie zu einem wirtschaftlichen akzeptablen Investitionsobjekt werden.
Eine betriebswirtschaftlich sinnvolle Investition ist jetzt tendenziell möglich. Dies kann als Ergebnis der nun auf den Balearen verbesserten gesetzlichen Rahmenbedingungen festgehalten werden. Insbesondere auch deshalb, weil die Immobilienpreise in den Krisenzeiten seit 2007 nicht unerheblich gefallen sind.
Andererseits sollte aber auch der erhöhte Reparaturaufwand bei touristischer Vermietung bei der Vorkalkulation nicht außer Acht gelassen werden.
Der Autor, Günther Menth, führt in Manacor auf Mallorca die Erbrechtskanzlei Menth.