20 Millionen Euro, eine Luxusvilla auf Mallorca – und ein handfester Streit unter deutschen Superreichen: Ein Berliner Gericht musste jetzt über einen spektakulären Immobilien-Deal auf der Insel entscheiden, der völlig aus dem Ruder lief. Am Ende ging es um viel Geld, verletzte Erwartungen – und um ein spanisches Rechtskonstrukt, das deutsche Juristen ordentlich ins Grübeln brachte. Über den Fall berichtet an diesem Sonntag die spanische MM-Schwesterzeitung Ultima Hora.
Schauplatz des Dramas ist eine exklusive Urbanisation in Calvià, wo eine Traumvilla ursprünglich für 16 Millionen Euro den Besitzer wechseln sollte. Käufer und Verkäufer waren beide Deutsche, beide vermögend und beide in Deutschland wohnhaft. Dennoch unterlag der Vertrag ausdrücklich dem spanischen Recht und wurde sogar in Madrid unterzeichnet. Besonders ungewöhnlich: Für mögliche Streitigkeiten einigten sich die Parteien ausgerechnet auf die Zuständigkeit der Berliner Gerichte.
Verkäufer bereute ursprünglichen Preis
Zunächst lief alles scheinbar nach Plan. Der Käufer unterzeichnete einen sogenannten Arras-Vertrag und zahlte eine Million Euro an, um sich die Immobilie zu sichern. In Spanien ist dieses Vorgehen gängige Praxis und dient als ernsthafte Absichtserklärung beider Seiten. Kurz darauf jedoch geriet der Immobilienmarkt auf Mallorca in einen regelrechten Rausch. Die Preise stiegen rasant, Luxusobjekte wurden plötzlich deutlich höher bewertet – und der Eigentümer erkannte, dass seine Villa erheblich mehr wert war als ursprünglich vereinbart.
Er entschied sich daher, vom Vertrag zurückzutreten, zahlte dem Käufer das Doppelte der Anzahlung zurück und übernahm wieder die volle Kontrolle über die Villa. Anschließend bot er das Anwesen erneut auf dem Markt an, diesmal zu einem Preis von 20 Millionen Euro.
Der ursprüngliche Käufer fühlte sich hintergangen und sprach von Betrug. Er wollte die Villa um jeden Preis behalten und zog deshalb vor ein Berliner Gericht, um seinen Anspruch durchzusetzen. Dort musste nun geklärt werden, ob der Verkäufer den Vertrag unrechtmäßig aufgelöst hatte oder ob sein Vorgehen nach spanischem Recht zulässig war.
Zentraler Punkt: Wie ist ein "Arras-Vertrag" auszulegen?
Der zentrale Streitpunkt lag in der rechtlichen Einordnung der sogenannten Arras. Im spanischen Zivilrecht handelt es sich dabei nicht zwingend um eine verbindliche Kaufzusage, sondern häufig um eine vertraglich vereinbarte Kaufoption mit Rücktrittsrecht. Dieses erlaubt es beiden Parteien, vom Geschäft Abstand zu nehmen. Der Käufer verliert in diesem Fall seine Anzahlung, während der Verkäufer verpflichtet ist, den doppelten Betrag zurückzuzahlen – genau das war hier geschehen.
Um diese für deutsche Juristen ungewohnte Rechtsfigur verständlich zu machen, bestellte der Berliner Richter den mallorquinischen Anwalt und Immobilienexperten Pedro Munar als Sachverständigen. Munar erläuterte detailliert die Logik des spanischen Zivilrechts und stellte klar, dass es sich in diesem Fall juristisch nicht um einen abgeschlossenen Kaufvertrag, sondern lediglich um eine Option gehandelt habe.
Im Verlauf der Verhandlung wurde deutlich, wie fremd vielen deutschen Juristen das spanische Immobilienrecht ist. Verwundert zeigten sie sich darüber, dass auf Mallorca Immobilien häufig über private Verträge gekauft und verkauft werden, dass Vertragspositionen übertragen werden können, ohne sofort im Grundbuch eingetragen zu sein, und dass selbst mündliche Vereinbarungen unter bestimmten Umständen rechtlich bindend sein können.
Gericht folgt Argumentation des mallorquinischen Experten
Besonders für Schmunzeln sorgte die Erklärung des Gutachters, dass das spanische Zivilgesetzbuch dem mündlichen Konsens volle rechtliche Wirkung beimisst und dass rein theoretisch sogar ein Handschlag ausreichen kann, um einen Vertrag wirksam abzuschließen. Der Berliner Richter kommentierte dies mit einer Mischung aus Überraschung und Humor mit den Worten, wenn das tatsächlich so funktioniere, müssten spanische Anwälte wohl sehr viel Arbeit haben.
Am Ende folgte das Gericht der Argumentation des Sachverständigen und gab dem Eigentümer der Villa recht. Der Käufer hatte keinen Anspruch auf die Immobilie, erhielt jedoch bereits die ihm zustehenden zwei Millionen Euro zurück.