Es hat sich angebahnt, es hat sich beschleunigt – und jetzt ist es da: das große Aufkaufen. Auf Mallorca und den übrigen Baleareninsel haben Immobilienfirmen und Investmentfonds zuletzt rund 15 Prozent aller Wohnungsdeals gestemmt. Genauer: 14,62 Prozent, wie Zahlen des Colegio de Registradores zeigen. Jede siebte Immobilie geht damit nicht mehr an Familien oder Auswanderer mit Sehnsucht nach Meerblick, sondern an juristische Konstrukte, deren Heimat oft eher im Steuerrecht als am Strand liegt.
Das ist kein Betriebsunfall, sondern ein struktureller Trend. Seit dem Einschnitt der Lehman Brothers Insolvenz hat sich der Anteil institutioneller Käufer auf den Inseln um mehr als 20 Prozent erhöht. Parallel dazu sank der Anteil privater Käufer im gleichen Umfang. Besonders auffällig: Mit den Balearen und den Kanaren liegen ausgerechnet jene Regionen vorn, die ohnehin unter starkem Nachfrageüberhang leiden – also dort, wo Wohnraum knapp, Bauland rar und der Blick aufs Meer unbezahlbar ist.
Ein Blick auf den Rest Spaniens schärft das Bild. In Katalonien liegt der Anteil institutioneller Käufer laut Grundbuchdaten bei 12,53 Prozent, in Madrid ebenfalls jenseits der 14-Prozent-Marke. Deutlich niedriger fällt er dagegen in strukturschwächeren Regionen aus: In Extremadura, La Rioja, Navarra oder dem Baskenland bleibt er unter sechs Prozent – teils nur halb so hoch wie im Landesdurchschnitt von rund elf Prozent. Kapital folgt damit einer einfachen Logik: Es fließt dorthin, wo Knappheit Rendite verspricht – und meidet Regionen, in denen Wohnraum noch vor allem zum Wohnen dient.
Wohnen wird zum Luxus
Die Rechnung dahinter ist nüchtern, fast schon mechanisch. Steigende Preise – auf den Balearen laut Nationalem Statistikamt in den vergangenen Jahren mit besonders hoher Dynamik – machen Wohnraum zum Renditevehikel. Wer heute kauft, setzt weniger auf Nutzung als auf Wertsteigerung. Wohnungen werden aufgeteilt, möbliert, kurzfristig vermietet oder gleich als Anlageprodukt weitergereicht. Der Quadratmeter wird zur Kennziffer, das Zuhause zur Kalkulationsgröße.
Hinzu kommt der steuerliche Effekt. Der Erwerb über Gesellschaften kann gerade im hochpreisigen Segment Vorteile bringen. Auf den Balearen und in Katalonien liegt die Steuerlast bei Luxusimmobilien bei rund 14 Prozent des Kaufpreises – einer der höchsten Werte Spaniens. Konstruktionen über Firmen reduzieren diese Belastung mitunter erheblich, insbesondere für internationale Käufer. Was offiziell als Investition firmiert, ist in der Praxis oft ein fein austariertes Steuerspiel mit Meerblick.
Die Folgen sind messbar – und sie reichen auf Mallorca weit über das Luxussegment hinaus. Laut Analysen der Spanischen Zentralbank steigen Immobilienpreise und Mieten besonders in Regionen mit hoher Investorendichte schneller als Einkommen. Die OECD verweist zudem darauf, dass institutionelle Nachfrage das Angebot verknappt und Preisschwankungen verstärkt. Auf den Balearen trifft das auf einen ohnehin engen Markt: 14.633 Immobilien wurden zuletzt verkauft, davon 2139 an Unternehmen.
Immer kürzere Mietverträge
Für Einheimische auf den Balearen bedeutet das eine schleichende Verdrängung, die sich selten spektakulär, aber dauerhaft vollzieht. Was früher ein überschaubarer Wohnungsmarkt war, wird zum globalen Spielfeld. Mietverträge werden kürzer, Preise volatiler, Verfügbarkeit unsicherer. Selbst mittlere Einkommen geraten unter Druck, weil sich die Preisentwicklung zunehmend an internationaler Zahlungsbereitschaft orientiert – nicht an regionalen Gehältern.
International betrachtet folgt Mallorca damit einem bekannten Muster. An der Côte d’Azur, in Liguria oder rund um den Comer See haben Studien von Knight Frank und Savills ähnliche Entwicklungen dokumentiert: steigende Anteile institutioneller Käufer, wachsender internationaler Kapitalfluss und überdurchschnittliche Preiszuwächse. In Teilen der Adria, etwa in Kroatien, zeigt sich seit 2020 ein vergleichbarer Trend – befeuert durch neue Investoren und den Ausbau touristischer Infrastruktur.
Mallorca steht damit nicht isoliert, sondern exemplarisch für eine Verschiebung, die sich durch viele begehrte Regionen Europas zieht. Doch selten ist sie so sichtbar wie hier: auf einer Insel, deren Fläche begrenzt ist, deren Attraktivität aber global gehandelt wird. Der Markt reagiert entsprechend – kühl, effizient und erstaunlich unbeeindruckt davon, dass Wohnen für viele längst kein Lebensentwurf mehr ist, sondern eine Frage der Zahlungsfähigkeit.