Oft wird das wesentliche lebzeitige Arbeitseinkommen in eine Spanienimmobilie, etwa in eine Immobilie auf Mallorca, investiert, wobei sich zugleich das eigene Renteneinkommen häufig als begrenzt darstellt, da zu früheren Zeiten keine Einzahlungen zum Erhalt von Zusatzrenten erfolgten. Besteht sodann nicht die Absicht, die Immobilie auf Mallorca an eigene Kinder oder andere Personen zu vererben und hat sich zugleich der Lebensmittelpunkt nach Spanien verlagert, so stellt sich die Frage, wie das immobiliengebundene Vermögen gleichzeitig zur Verwendung für den aktuellen Lebensbedarf aktiviert werden kann.
Mit der "umgekehrten Hypothek" als neues Bankprodukt hatte vor zehn bis fünfzehn Jahren, also vor der Immobilienkrise, die Bankenbranche auf diese konkrete Bedarfssituation reagiert. So hatte eine Reihe von Banken den Immobilieneigentümern im Alter ab 60 oder 65 Jahren angeboten, diesen einen monatlichen Rentenbetrag zu bezahlen bei gleichzeitigem Erwerb der Immobilie zum Versterbenszeitpunkt. Diese Angebotsvariante ist jedoch nach schrittweiser Verschlechterung der Konditionen zu Ungunsten des Verkäufers wieder vom Markt verschwunden. Die Gründe lagen einerseits darin, dass die Banken anlässlich der Immobilienkrise bereits über zu viele, damals schlecht verkäufliche Immobilien verfügten und zum anderen nachvollziehbar wurde, dass die Verkäufer auf Rentenbasis in der Folgezeit des Verkaufes auf Rentenbasis nur noch geringfügige Investitionen zur Erhaltung vornahmen und dadurch die Immobilien für die Banken mit der Zeit an Wert verloren hatten.
Zwischenzeitlich haben mehr und mehr ältere Personen und Paare aus Mittel- und Nordeuropa ihren Lebensmittelpunkt nach Spanien verlagert, und häufig besteht seitens der Kindergeneration kein zentrales Interesse, die Spanienimmobilie zu übernehmen. Die Immobilien-Eigentümergeneration hat zudem mehr und mehr ein Interesse sowie oft auch die finanzielle Notwendigkeit, den Wert der Spanienimmobilie zur Verbesserung des eigenen Lebensstandards zu nutzen und den eigenen Rentenbetrag um monatlich 500 bis 1500 Euro aufzubessern.
Da es bei einem Vertragsabschluss regelmäßig einer beidseitigen Win-win-Situation bedarf, muss zur typischen Verkäuferinteressenlage auch eine typische Käuferinteressenlage hinzukommen. Hier gibt es nun mehr und mehr jüngere Paare, die zwar über ein erhebliches Monatseinkommen verfügen, andererseits aber noch keine hohen Beträge für relevante Anzahlungsbeträge angespart haben und über kein hohes jährliches Urlaubszeitbudget verfügen, sich aber gleichwohl gerne bereits einen Immobilienstandort im wärmeren Süden sichern möchten. Nicht selten wird ein solcher Ankauf angesichts der derzeit niedrigen Zinserträge auch als perspektivisch sinnvolle Investition angesehen.
In dieser Situation bedarf es innovativer rechtsgestaltender Lösungen, um beide Parteien zufriedenstellen zu können. Die auch in Spanien geltende Vertragsfreiheit eröffnet grundsätzlich alle Möglichkeiten. So kann vertraglich einem später vorzeitigen Verkaufswunsch des Eigentümers ebenso Rechnung getragen werden, wie dem Wunsch des Käufers, das Objekt gegebenenfalls vorzeitig durch entsprechende Restkaufpreiszahlung vollumfänglich zu erwerben.
In unserer Rechtspraxis hat sich gezeigt, dass das Vorhandensein einer Einliegerwohnung oder eines Gästehauses das Verkaufsmodell auf Rentenbasis besonders attraktiv werden lässt. Dann nämlich kann die künftige Eigentumsimmobilie von der Erwerberseite zeitlich begrenzt bereits parallel mitgenutzt werden.
Wie so oft im Leben geht es aber nicht nur um rein ökonomische Berechnungen und perspektivische Nutzungsvorteile. Beim Kauf auf Rentenbasis ist weiterhin zu beachten, dass für einen längeren Zeitraum auch eine gewisse Koexistenz der beiden Vertragsparteien vorprogrammiert ist. Deshalb sollte sich hier in jedem Fall das persönliche Verhältnis als positiv darstellen. Oder, modern formuliert: "Die Chemie muss stimmen." Ist diese weitere Voraussetzung gegeben, ist viel Positives denkbar, das diese Ver- und Ankaufsvariante für beide Seiten attraktiv machen kann. Dies betrifft zum einen die Einführung der Käuferseite in das neue Lebensumfeld wie auch gegebenenfalls abgestimmte Investitionen beider Seiten in das Verkaufsobjekt zur Verbesserung der gemeinschaftlichen Lebenssituation in dieser Spanienimmobilie.
Zur Vorbereitung der Verkaufsfähigkeit empfiehlt es sich, wie bei jedem Immobilienverkaufsvorgang in Spanien, die baurechtliche Situation des Verkaufsgegenstandes abzuklären und abzusichern, etwa indem sämtliche Bauteile im spanischen Grundbuch zur Eintragung gebracht werden. Bei alledem bedürfen beide Vertragsparteien als Ausgangsinformation einer Feststellung des aktuellen Verkehrswertes, welcher insoweit die Grundlage für eine einvernehmlichen Preis- und damit Vertragsgestaltung darstellen kann.
(aus MM 41/2017)
Der Autor ist
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