Immobilieneigentum in Spanien bedeutet Sonne, Kultur und vielleicht sogar stabile Mieteinnahmen – doch sich im spanischen Immobiliengesteuerwesen zurechtzufinden, kann verwirrend sein, besonders für Nicht-Residenten.
Hier hilft Iberian Tax - Unsere zu 100 % Online-Plattform macht die Einreichung schnell, präzise und erschwinglich, mit Schritt-für-Schritt-Anleitungen, mehrsprachigem Support und vollständiger Einhaltung der spanischen Vorschriften. Unabhängig davon, ob Sie unterstelltes Einkommen, Mieteinnahmen oder Kapitalertragsteuer deklarieren, wir stellen sicher, dass Ihre Steuern korrekt und fristgerecht eingereicht werden.
Nachstehend finden Sie unseren Leitfaden 2025–2026 für Nicht-Residenten-Immobilienbesitzer, der Steuerarten, wichtige Fristen, Gesetzesänderungen und praktische Hilfsmittel umfasst, damit Sie sicher sein können, alle Vorschriften einzuhalten.
Steuern beim Kauf, Besitz und Verkauf von Immobilien in Spanien
Der Kauf, Besitz oder Verkauf einer Immobilie in Spanien ist mit eigenen steuerlichen Pflichten und Fristen verbunden:
Steuern beim Immobilienkauf:
Beim Kauf einer Immobilie in Spanien müssen je nachdem, ob es sich um eine neue oder gebrauchte Immobilie handelt, verschiedene Steuern gezahlt werden.
- Mehrwertsteuer (VAT) → Gilt beim Kauf einer brandneuen Immobilie und beträgt 10%.Ç
- Stempelsteuer (AJD) → Gilt ebenfalls beim Kauf einer brandneuen Immobilie und variiert je nach Region zwischen 0,5% und 1,5%.
- Grunderwerbsteuer (ITP) → Gilt für Wiederverkaufsimmobilien und muss anstelle der Mehrwertsteuer (VAT/IVA) gezahlt werden. Dieser Satz ist von der autonomen Region abhängig und liegt im Allgemeinen zwischen 6% und 10%.
- Zusätzliche Kosten umfassen Notargebühren, Gebühren für das Grundbuchamt, Hypothekenvermittlungsgebühren und andere.
Steuern beim Immobilienbesitz
Der Besitz einer Immobilie in Spanien beinhaltet fortlaufende steuerliche Pflichten, einschließlich sowohl der Nicht-Residenten-Steuern (IRNR) als auch der lokalen Steuern.
- Einkommensteuer für Nicht-Residenten:
- Steuer auf unterstelltes Einkommen → Gilt für potenzielle Mieteinnahmen, die eine Immobilie generieren könnte, während sie leer steht oder ausschließlich zu persönlichen Zwecken genutzt wird, auch wenn sie tatsächlich nicht vermietet wird. Diese wird basierend auf dem Katasterwert der Immobilie berechnet.
- Steuer auf Mieteinnahmen → Gilt für Nicht-Residenten, die ihre Immobilie vermieten. Sie besteuert die aus der Vermietung der Immobilie erzielten Einnahmen.
- Vermögensteuer → Die Vermögensteuer ist eine nationale Steuer, aber die Steuersätze und Freibeträge werden von jeder autonomen Region reguliert.
- Steuer auf Große Vermögen → Gilt für Personen mit einem signifikanten Nettovermögen in Spanien. Diese Steuer soll sicherstellen, dass Personen mit beträchtlichen Vermögenswerten einen fairen Beitrag zu den öffentlichen Finanzen leisten.
- Lokale Gemeindesteuern → Zusätzlich zu den nationalen Steuern müssen Immobilieneigentümer auch lokale Steuern zahlen. Dazu gehören IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), Müllabfuhr und andere lokale Dienstleistungen. Dies ähnelt einer Grundsteuer (Council Tax) und dient zur Finanzierung der lokalen Infrastruktur und Dienstleistungen.
Steuern beim Immobilienverkauf
- Kapitalertragsteuer → Beim Verkauf einer Immobilie in Spanien müssen Sie die auf den aus dem Verkauf erzielten Gewinn anfallende Steuer entrichten.
- Lokale Steuer auf die Wertsteigerung von städtischem Grund und Boden (Plusvalía Municipal oder IIVTNU) → Gilt, wenn der Grundstückswert der verkauften Immobilie seit dem ursprünglichen Kauf gestiegen ist.
- Zusätzliche Kosten → Gebühren im Zusammenhang mit Rechtsdienstleistungen, Anwälten, Immobilienmaklern oder anderen am Verkaufsprozess beteiligten Fachleuten.
Die Verwaltung dieser Pflichten mag stressig klingen – aber mit den richtigen Tools muss sie das nicht sein.
Nachfolgend finden Sie eine Übersicht der wichtigsten Fristen für die Einreichung der Immobiliensteuer für Nicht-Residenten, zusammen mit den neuesten Updates zur Steuergesetzgebung für Nicht-Residenten:
Wichtige Fristen für 2025/26
- Unterstelltes Einkommen (Modelo 210) – Jährliche Erklärung bis zum 31. Dezember
Auch wenn Ihre Immobilie nicht vermietet oder nur zu persönlichen Zwecken genutzt wird, müssen Sie eine Steuererklärung für unterstelltes Einkommen basierend auf ihrem Katasterwert einreichen.
Die Einreichung beginnt am 1. Januar und endet am 31. Dezember des Folgejahres.
Für das Steuerjahr 2024 ist die Frist der 31. Dezember 2025 (23. Dezember 2025, wenn Sie die Zahlung per Lastschrift wählen).
- Mieteinnahmen (Modelo 210) – Jährliche Einreichung bis zum 20. Januar
Für das Steuerjahr 2025 läuft der Einreichungszeitraum vom 1. Januar bis zum 20. Januar 2026.
- Sie müssen das Formular Modelo 210 einreichen, wenn Sie Ihre Immobilie entweder langfristig oder kurzfristig vermieten.
- Wenn Sie die Zahlung per Lastschrift wählen, ist die Frist der 15. Januar 2026.
- IberianTax füllt Ihr Formular bereits ab Oktober vorab aus, sodass Sie früher einreichen können.
Die spanische Steuerbehörde überwacht Immobilien- und Mieteinnahmen, insbesondere von Plattformen wie Airbnb und Booking, genau. Versäumte oder verspätete Einreichungen können zu Strafen, Zinsen und Nachzahlungen führen - die Einhaltung der Fristen ist daher entscheidend.
Nutzer von IberianTax erhalten automatische E-Mail-Erinnerungen. Melden Sie sich noch heute an und verpassen Sie nie wieder eine Frist.
- Kapitalertragsteuer (Modelo 210) – Einmalige Einreichung innerhalb von 4 Monaten
Beim Verkauf Ihrer Immobilie müssen Sie eine Modelo 210 Kapitalertrags-Erklärung innerhalb von vier Monaten nach dem Verkauf einreichen.
Bitte beachten Sie, dass der Käufer verpflichtet ist, Modelo 211 einzureichen, das die 3 % Quellensteuer in Ihrem Namen meldet und zahlt. Diese Quellensteuer kann später bei der Einreichung Ihrer Modelo 210 Kapitalertragsteuer-Erklärung mit IberianTax verrechnet oder erstattet werden.
Updates zu Immobiliensteuern für Nicht-Residenten
- Neu: Obligatorische Registrierung von Ferienvermietungen (NRA)
Kurzzeit-Mietobjekte müssen nun im Mietregister (Registro Único) registriert werden und eine Registrierungsnummer für die Vermietung (NRA) erhalten, auch wenn bereits eine lokale Tourismuslizenz existiert.
- Frist für bestehende Vermietungen: 1. Juli 2025
- Neue Vermietungen: Die Registrierung ist erforderlich, bevor die Immobilie auf Plattformen wie Airbnb, Booking oder ähnlichen gelistet wird.
- Updates zur Mieteinnahmensteuer: Gerichtsurteil beleuchtet diskriminierendes Gesetz für Nicht-EU-Immobilien-Nicht-Residenten
Nicht-Residenten außerhalb der EU/EWR werden derzeit auf Bruttomieteinnahmen besteuert, ohne Abzug von Mietnebenkosten (Versicherung, Instandhaltung, Reinigung, Nebenkosten, Grundsteuer usw.), im Gegensatz zu EU/EWR-Nicht-Residenten, die Abzüge und niedrigere Sätze genießen.
Ein Urteil der Audiencia Nacional vom 28. Juli 2025 stufte diesen Unterschied jedoch als potenziell diskriminierend ein (Art. 63 AEUV). Der Fall befindet sich derzeit in der Berufung, aber sollte das Urteil bestätigt werden, könnten Nicht-Residenten das Recht auf Abzug von Mietnebenkosten erhalten und sogar rückwirkende Erstattungen beantragen – daher ist das Aufbewahren von Rechnungen in der Zwischenzeit von entscheidender Bedeutung.
Mit dem kostenlosen Spesen-Tracker von IberianTax können Sie Belege einfach protokollieren und abzugsfähige Ausgaben direkt in Ihre Steuererklärung übertragen – so bleiben Ihre Unterlagen organisiert und Ihre Einreichung mühelos.
- EU vs. Spanien: Prüfung der Steuer auf unterstelltes Einkommen
Im Juni 2025 forderte die Europäische Kommission Spanien offiziell auf, sein Steuerregime für Nicht-Residenten zu überprüfen, mit der Begründung, dass diese weniger günstig behandelt werden als Ansässige.
Die Sorge konzentriert sich auf die Steuer auf unterstelltes Einkommen, die für Nicht-Residenten gilt, selbst wenn ihre Immobilie nicht genutzt wird – im Gegensatz zu spanischen Ansässigen, die von dieser Steuer auf ihren Hauptwohnsitz befreit sind.
Die Kommission argumentiert, dass dies einen Verstoß gegen die Gesetze zum freien Kapital- und Arbeitsverkehr (Art. 45 und 63 AEUV) sowie gegen das EWR-Abkommen (Art. 28 und 40) darstellen könnte.
Spanien hat zwei Monate Zeit, um zu antworten. Sollte die Situation nicht korrigiert werden, könnte der Fall vor den Gerichtshof der EU gelangen, was zu potenziellen Geldstrafen führen würde.
Zum jetzigen Zeitpunkt bleiben die aktuellen spanischen Steuervorschriften jedoch in Kraft, was bedeutet:
- Nicht-Residenten müssen das Modelo 210 für die Steuer auf unterstelltes Einkommen weiterhin wie gewohnt einreichen.
- Erstattungen sind erst garantiert, wenn ein abschließendes Urteil gegen Spanien ergangen ist.
Einfache Lösungen für Nicht-Residenten
Die Navigation im spanischen Immobiliensteuerwesen muss nicht stressig sein. IberianTax bietet:
- Vollständige Online-Einreichung: Keine teuren Anwälte, kein Papierkram, kein Stress
- Mehrsprachiger Support: Perfekt für internationale Immobilieneigentümer
- Geführte, einfache Formulare: Gewährleistung von Genauigkeit und Compliance
- Dienstleistungen für digitales Zertifikat & NRA: Erleichterung der Verwaltung
- Kostenloser Spesen-Tracker: Vereinfachung von Abzügen und Aufzeichnungen
Jetzt mit IberianTax einreichen
Die Navigation in den sich entwickelnden spanischen Steuervorschriften kann komplex sein, aber die Einhaltung ist mit der richtigen Unterstützung einfach. IberianTax hilft Nicht-Residenten, Fristen zu verfolgen, organisiert zu bleiben und schnell einzureichen – das spart Zeit und Geld und vermeidet Strafen.
Warten Sie nicht bis zur letzten Minute - reichen Sie Ihr Modelo 210 einfach und fristgerecht mit IberianTax ein.
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