Wer auf Mallorca eine Wohnung oder ein Haus gemietet hat, könnte in diesen Wochen eine böse Überraschung erleben. Denn aufgrund der gestiegenen Lebenshaltungskosten auf der Insel ziehen viele Vermieter ihre Preise an. Doch wie hoch dürfen Mieterhöhungen maximal sein? Welche Rechte haben Mieter? Gibt es Unterschiede bei Lang- und Kurzzeitmieten?
Die Antworten kennt Alonso Montis Forteza, der sich in Palma de Mallorca als Anwalt auf Mietrecht spezialisiert hat. Grundsätzlich darf die Miete einmal im Jahr, zum Jahrestag des Mietvertrags, angepasst werden – allerdings nur, wenn dies auch im Vertrag festgesetzt ist. Wenn nicht, ist eine Erhöhung nicht zulässig, so der Experte.
In dem MM-Fallbeispiel geht es um die deutsche Mallorca-Residentin Anne S. (Name von der Redaktion geändert): Ihr Vermieter teilte ihr mit, die Miete nicht nur erhöhen zu wollen, sondern forderte diese auch noch rückwirkend für drei Monate ein. Doch Anne S. muss die rückwirkende Mieterhöhung keinesfalls hinnehmen, da sie unzulässig ist. Denn "die neue Miete ist ab dem Monat nach der Benachrichtigung fällig", erklärt der Anwalt. Außerdem muss die Anpassung mindestens 30 Tage vorher schriftlich vom Vermieter an den Mieter kommuniziert werden.
Wie hoch der neue Mietpreis sein darf, hängt nach der aktuellen Gesetzeslage vor allem davon ab, wann der Vertrag geschlossen wurde. Ist er vor dem 26. Mai 2023 unterzeichnet worden, "erfolgt die Anpassung anhand des IPC, des Verbraucherpreisindexes", erklärt der Rechtsanwalt und nennt ein Beispiel: "Wenn die Miete im Januar 2024 exakt 1200 Euro betrug, darf sie im folgenden Jahr um höchstens 34,80 Euro erhöht werden."
Ist der Mietvertrag erst nach dem 26. Mai 2023 zustande gekommen, gelten andere Richtlinien. In diesen Fällen muss der Preisanpassung der "Index für Wohnraummietverträge", auf Spanisch "Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV)" zugrunde gelegt werden. Auch hier führt Alonso Montis Forteza ein Beispiel an: "In diesem Fall dürfte die Miete von 1200 Euro auf 1226,28 Euro ab Januar 2025 erhöht werden."
Auch bei Lang- und Kurzzeitmietverträgen gibt es einen Unterschied. Die beiden Formen grenzen sich vor allem dadurch voneinander ab, welche Gesetze als Grundlage angewendet werden. Bei langfristigen Verträgen greift vorderrangig das Gesetz über städtische Mietverträge, auf Spanisch "Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)" und danach der zwischen den Parteien unterzeichnete Vertrag, "solange er nicht gegen die LAU verstößt", ergänzt Alonso Montis Forteza. Im Gegensatz zu Deutschland wird das Bürgerliche Gesetzbuch hier nur nachrangig angewandt. Wer sich kurzfristig oder saisonal eingemietet hat, sollte vor allem den Vertrag und dann die LAU beachten.
Ein weiteres, wichtiges Details ist die Laufzeit eines langfristigen Mietvertrags. Denn in der Regel verlängert sich dieser automatisch, wenn vom Mieter oder Vermieter keine Kündigung eingereicht wird. Doch wenn der Vermieter den Vertrag nicht verlängert und einen neuen anbietet, kann er den Mietpreis neu und frei festlegen, ohne an die gesetzlichen Bestimmungen gebunden zu sein.
Es gibt einen einfachen Weg, herauszufinden, ob eine Mieterhöhung zulässig ist, oder nicht. Für diejenigen, die sich unsicher sind, aber keine spanischen Gesetzestexte wälzen möchten, hat der Mietrechtsexperte einen Tipp: "Für die Berechnung der zulässigen Mieterhöhung gibt es folgende Online-Tools", erklärt er und weist unter anderem auf den Rechner des Spanischen Statistikamtes INE hin, den es unter www.ine.es/calcula gibt. Einen ähnlichen Rechner bietet auch das spanische Wohnraumministerium unter www.mivau.gob.es/vivienda/calculadora-precio-alquiler an.
Beide Online-Rechner sind selbsterklärend und auch mit Basiskenntnissen der spanischen Sprache verständlich, zeigt der MM-Selbsttest. Man muss lediglich das Datum eingeben, an dem der Mietvertrag geschlossen worden ist, sowie den Mietpreis. Im Anschluss wird errechnet, wie hoch die maximal zulässige neue Miete ist.
Wenn Vermieter eine Mieterhöhung ankündigen und sich herausstellt, dass diese illegal ist, empfiehlt der Anwalt, diese erst einmal nicht zu zahlen, den Mietvertrag gründlich zu prüfen und den Vermieter schriftlich über die eigenen Rechte zu informieren. Auch rechtliche Beratung kann man sich einholen und einen Fachanwalt konsultieren.
Aber auch auf die Verhandlungsebene zu gehen, kann durchaus eine Lösung sein. Denn vor allem in den vergangenen Monaten ist es auf Mallorca sowie den Nachbarinseln zunehmend schwierig geworden, bezahlbaren und geeigneten Wohnraum zu finden. Wenn man in Zeiten der Wohnungsnot Konflikte mit seinem Vermieter vermeiden möchte, kann verhandeln, meint Alonso Montis Forteza: "In manchen Fällen kann es sinnvoll sein, eine höhere Erhöhung zu akzeptieren, wenn der Vermieter im Gegenzug den Mietvertrag um fünf Jahre verlängert, da ein Umzug teurer sein könnte."