Am Paseo Marítimo von Palma de Mallorca wird derzeit nicht umgebaut, sondern umdisponiert. Schaufenster, in denen früher Barkonzepte um Aufmerksamkeit konkurrierten, zeigen heute Verkaufsschilder oder Übernahme-Offerten. „Se vende“, „Se alquila“, „Se traspasa“. Die Häufung ist kein Zufall, sondern Ausdruck eines Marktes, der seine eigene Wirtschaftlichkeit neu verhandelt. Palmas einstige Ausgeh- und Flaniermeile verliert sichtbar Betriebe – und damit Umsatz, Frequenz und Risikobereitschaft.
Betreiber und Makler verweisen auf eine Kombination aus Faktoren: hohe Mieten, rückläufige Abendkundschaft, striktere Auflagen und strukturelle Eingriffe durch die Neugestaltung des Viertels. Rund 1200 Parkplätze sind im Zuge der Umbauten weggefallen. Für ein Gebiet, das über Jahrzehnte vom schnellen Zugang und spontanen Besuch lebte, ist das kein Nebenaspekt, sondern ein harter Standortfaktor.
Historische Adressen auf dem Markt
Besonders auffällig ist, dass nicht nur austauschbare Lokale betroffen sind. Die ehemalige Bar Garito im Hafenbecken von Can Barbara steht zum Verkauf – 1,45 Millionen Euro, alternativ 9500 Euro Monatsmiete. Das Garito war in den 1980er- und 1990er-Jahren eine der prägenden Adressen des Paseo Marítimo, ein Fixpunkt des Nachtlebens, lange bevor von „Erlebnisgastronomie“ die Rede war. Dass ausgerechnet dieser Standort nun einen neuen Eigentümer sucht, gilt vielen Branchenkennern als Zäsur.
Weitere Beispiele folgen demselben Muster. Die Pizzeria Best Pizza wird für 280.000 Euro angeboten, zuzüglich 3000 Euro Monatsmiete. Für Investoren sind das Zahlen, die kaum Spielraum für Anlaufverluste lassen. Jeder Quadratmeter muss funktionieren, jede Woche Umsatz liefern.
Ein Markt im Umbau, nicht im Aufschwung
„Es wird eine Veränderung des Angebots geben“, sagt Chechu Osinalde von der Immobilienagentur Gesmorent im Gespräche mit der spanischen MM-Schwesterzeitung „Ultima Hora“. Nach Abschluss der Bauarbeiten im kommenden Frühjahr rechnet er mit einer gewissen Belebung, gleichzeitig spricht er offen von einem Qualitätsfilter: Der Passeig Marítim sei „was er ist“, einige Betriebe „von geringer Qualität“ müssten sich einem Standort mit „höherem Niveau“ anpassen. Für Investoren heißt das: höhere Einstiegskosten bei unklarer Nachfrageentwicklung.
Hinzu kommt ein verändertes Bewegungsprofil. Kreuzfahrtpassagiere passieren den Marítimo zunehmend, ohne dort zu konsumieren, und orientieren sich direkt Richtung Innenstadt. „Die Nacht hat weniger Kraft“, sagt Osinalde. Gleichzeitig gebe es „starken Widerstand seitens der Anwohner hinsichtlich der nächtlichen Kolateräschäden wie Lärm, Müll und Ausschweifungen“. Gastronomie könne sich halten, sagt er, allerdings eher kleinteilig. Ein hochwertiges Einkaufsviertel schließt er ausdrücklich aus.
Auch Premium schützt nicht mehr
Dass selbst hochpreisige Konzepte nicht mehr automatisch tragen, zeigt das Beispiel Lío am Paseo de Mallorca. Die absehbare Schließung des erst vor zweieinhalb Jahren eröffneten Luxus-Disco-Burlesque-Dinnerrestaurants gilt in der Branche weniger als Einzelfall denn als Belastungsprobe für das Premiumsegment. Internationale Marke, hohe Eintrittspreise, hohe Fixkosten – das Modell blieb anfällig für Frequenzschwankungen.
Ein funktionierendes Gegenbeispiel ist die Pizzeria La Placita neben Palma Aufführungs- und Konzerthaus, dem Auditorium. Eigentümer Mimo Ezzat Ballal verkauft das Lokal für 480.000 Euro – aus Altersgründen. „Es ist seit 35 Jahren geöffnet und wir haben hier immer voll“, sagt Ballal. Das Auditorium liefere verlässlich Publikum. Sein Fall zeigt vor allem eines: Der Standort kann funktionieren, wenn Angebot, Frequenzquelle und Kostenstruktur zueinander passen.
Der Paseo Marítimo ist damit kein Auslaufmodell, aber auch kein Selbstläufer mehr. Für Investoren ist die Botschaft eindeutig: Historie ersetzt keine Rendite, Lage allein keine Frequenz. Wer hier einsteigt, kauft keinen Mythos – sondern ein Rechenmodell.