Befristete Verträge, vermietet wird die Wohnung oft vollmöbliert und die Kaution wird abgewohnt: Die Mietkultur auf Mallorca ist eine andere als in der Heimat. Das lässt sich auch daran erkennen, dass es weder Mieterverein noch Mietspiegel gibt. Wer schwerwiegende Probleme mit seinem Vermieter hat, dem bleibt nur der Gang zum Juristen. Anwalt Marc Castell aus der Kanzlei Castell & Camps in Palma beantwortet die wichtigsten Fragen zum hiesigen Mietrecht.
Ist das Mietrecht in Spanien mieter- oder vermieterfreundlich?
"Das Mietrecht war bis zur Reform 2013 mieterfreundlich, dann neigte sich die Waagschale zugunsten der Vermieter", erklärt Marc Castell. Damals sollte der Mietmarkt liberalisiert werden, um ihn attraktiver für Vermieter zu gestalten.
Was steht in einem spanischen Mietvertrag?
Den Mietvertrag können Mieter und Vermieter innerhalb der gesetzlichen Vorgaben frei aushandeln. Beispiele für Klauseln, die gesetzeswidrig sind: die Verweigerung der obligatorischen Verlängerung; die Festlegung einer Jahresmiete, die gezahlt werden muss; im Voraus mehr als eine Jahresmiete zu verlangen; die Erhaltung der Immobilie komplett auf den Mieter zu übertragen. "Was der Vermieter allerdings verlangen kann, ist, dass Wohnung oder Haus frisch gestrichen übergeben wird."
Wie sieht es mit der Mietdauer aus?
Die Mietdauer können beide Parteien flexibel vereinbaren. "Der Mieter hat allerdings das Recht, dass sie sich mindestens jährlich verlängert, bis drei Jahre erreicht sind", erklärt der Anwalt. Nach dem Ende der Drei-Jahres-Frist spricht der Jurist nicht mehr von einer Verlängerung, sondern einer Vertragserneuerung. Dann können die Konditionen neu verhandelt werden, die Miete kann beispielsweise steigen. Ist im Mietvertrag keine Dauer vermerkt, gilt eine gesetzliche Jahresfrist, doch beide Seiten müssen das Mietverhältnis mindestens sechs Monate lang aufrechterhalten. Quasi unbefristete Verträge gab es vor dem 9. Mai 1985, weil sie immer wieder verlängert werden mussten. Doch de facto können Mieter und Vermieter auch heute eine unbefristete Dauer vereinbaren.
Innerhalb welcher Frist muss der Vertrag gekündigt werden?
"Der Mieter hat das Recht, nach der Mindestfrist von sechs Monaten vom Mietvertrag zurückzutreten, er muss den Vermieter 30 Tage vor Auszug darüber informieren", sagt Marc Castell.
Der Vermieter kann Eigenbedarf anmelden. Diesen muss er 30 Tage vor Ablauf der jährlichen Verlängerungsfrist geltend machen. Allerdings ist dies nur möglich, wenn das Mietverhältnis bereits drei Jahre lang bestand. Eigenbedarf gilt für den Vermieter, seinen Ehepartner oder Angehörige ersten Grades.
Anders als im deutschen Mietrecht hat der Mieter in Spanien nicht das Recht, die Miete eigenständig zu kürzen, wenn der Vermieter Mängel nicht beseitigt. Dann könnte der Vermieter ihm Vertragsbruch vor- und den Mieter hinauswerfen.
Was gilt es bei der Mietkaution zu beachten?
Die Kaution beträgt eine Monatsmiete. Sie dient dazu, dass der Vermieter am Ende der Mietzeit eine Garantie hat. Sie wird verwendet, um mögliche Schäden zu beheben, die durch den Mieter in der Wohnung verursacht werden sowie um Mietausfälle zu decken. "Daher ist es für den Mieter nicht legal, die Kaution zur Zahlung der letzten Monatsmiete zu verwenden", betont der Anwalt.
Das Recht auf eine Verzinsung seiner Hinterlegungssumme hat der Mieter allerdings erst, "wenn er die Kaution innerhalb eines Monats nach Schlüsselübergabe nicht zurückerhalten hat". Ab dann gilt der gesetzliche Zinssatz.
(aus MM 46/2017)